Ao emitir empréstimos hipotecários, os bancos serão obrigados a comprar uma apólice de seguro para o mutuário às suas próprias custas. Além disso, eles terão que segurar não apenas os bens imóveis, mas também a vida e a saúde do credor e até mesmo o custo do exame médico. No entanto, as hipotecas para os cidadãos não sofrerão uma queda especial de preço, uma vez que as novas despesas serão incluídas na taxa de juro do empréstimo. Mas o procedimento ficará mais transparente - o mutuário saberá o custo total da hipoteca imediatamente, e não no momento da assinatura dos documentos, como está acontecendo agora. Isso significa que ele será capaz de comparar integralmente as ofertas de diferentes bancos.
O Banco da Rússia revelou um novo conceito de seguro hipotecário, desenvolvido de acordo com a ordem do presidente de tomar medidas para reduzir o custo dos empréstimos hipotecários. Os custos de seguro são um dos componentes do custo total de uma hipoteca e, muitas vezes, aumentam-no significativamente. Ao mesmo tempo, os cidadãos são obrigados a pagar não só o produto de seguro em si, mas também a comissão da agência ao banco pela promoção e venda de apólices de seguro de uma determinada seguradora, que pode chegar a 40%.
Como funciona
Agora, de acordo com a Lei de Hipotecas, os cidadãos são obrigados a segurar os bens adquiridos. Na maioria das vezes, você também deve comprar um seguro contra acidentes e doenças: não é obrigatório por lei, mas na prática os bancos reduzem a taxa de juros quando ela é emitida. O mutuário paga os custos do seguro.
O mutuário só pode comprar uma apólice de seguro de uma seguradora credenciada em um banco e, na maioria das vezes, ao escolher uma empresa dessa lista, ele se orienta pela recomendação de um funcionário do banco que está solicitando uma hipoteca.
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Conforme observado pelo Banco Central, atualmente o mercado de seguro hipotecário russo está bastante concentrado. Cerca de 16 seguradoras estão ativas nele. Em 2019, eles coletaram cerca de 42 bilhões de rublos em mais de 8 milhões de contratos. Ao mesmo tempo, a maior parte dos contratos (mais de 80%) foi celebrada por apenas cinco seguradoras.
Esta situação é consequência da concentração existente do mercado hipotecário: 83% do total dos contratos existentes (4,3 milhões) encontram-se na carteira de crédito dos cinco maiores bancos.
De acordo com os cálculos do Banco Central, a taxa dos empréstimos hipotecários emitidos em 2019 foi em média de 9,94%, e o custo total do empréstimo (incluindo seguro) foi de 11,41%. O custo real do seguro é, em média, 0,74% do valor da hipoteca, que é cerca de 16 mil rublos por ano.
Ao mesmo tempo, o mutuário não pode receber informações imediatamente sobre o custo total do empréstimo. É-lhe comunicado imediatamente antes da celebração do contrato, após a aprovação do pedido de empréstimo, o imóvel é selecionado e são pagas as despesas de processamento de todos os documentos necessários. Na fase de escolha de um banco para uma hipoteca, o mutuário pode se concentrar apenas na taxa de juros do empréstimo.
Quem precisa de seguro
O preço do seguro não muda se a taxa de juros diminuir, como aconteceu, por exemplo, no último ano devido à queda da taxa básica do Banco da Rússia. Assim, a participação dos custos de seguro no custo total de um empréstimo hipotecário só está crescendo.
O Banco Central observa que o nível de pagamentos de seguros sobre hipotecas é extremamente baixo (em 2019, os pagamentos de seguros representavam apenas 3% dos prêmios arrecadados em seguros colaterais e 15% dos prêmios em seguros de vida e saúde) e a maior parte dos fundos arrecadados por as seguradoras (85-97%) são enviadas para pagar taxas de agência para a promoção e venda de apólices de seguro (na maioria das vezes é o banco credor), para cobrir despesas operacionais e para o lucro da seguradora.
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Se desejar, o mutuário pode adquirir seguro fora do banco, evitando o pagamento da comissão, observa o vice-presidente do Sindicato das Seguradoras Russas, Viktor Dubrovin. Segundo ele, a tarifa do seguro obrigatório de imóveis é em média 0,1% do valor segurado, o que, via de regra, equivale ao valor da dívida no crédito hipotecário. Considerando que o tamanho médio desse empréstimo é de 2,5 milhões de rublos, o custo do seguro será de 2,5 mil rublos no primeiro ano. No segundo ano e nos anos subsequentes, diminuirá proporcionalmente à redução da dívida.
A tarifa do seguro de vida voluntário depende fortemente da idade do tomador e varia de 0,18% a 0,6%, ou seja, em média, cerca de 7 a 10 mil rublos no primeiro ano. Em alguns bancos, a recusa deste seguro não afetará de forma alguma os juros hipotecários, noutros pode aumentar o custo em 0,5-1%.
Segundo a mesma empresa "Ipoteka. Tsentr", a recusa do seguro de vida e do título levará a um aumento inevitável da taxa de empréstimo em média de 2% para 7%.
O tamanho da comissão da agência varia muito e pode variar de 10 a 40%, disse Viktor Dubrovin. “Isso é lógico, uma vez que uma instituição de crédito assume uma determinada função: selecionar uma seguradora, formar um produto de seguro, consultas, circulação de documentos. Muitos bancos realizam uma cooperação total em seguros, incluindo a participação na liquidação de sinistros”, explicou.
Ao mesmo tempo, é o banco que mais se interessa pelo seguro hipotecário, observa o Banco Central. Quando ocorre um evento segurado, o dinheiro irá para ele - para saldar a dívida do segurado na hipoteca.
Os mutuários, por outro lado, recusam o seguro em todas as oportunidades, mesmo que o banco aumente a taxa de juros - em alguns casos, o custo do seguro excede a economia com juros. Além das hipotecas, os contratos de seguro (tanto de propriedade quanto de vida e saúde) ainda são extremamente raros na Rússia.
“Em geral, o interesse do mutuário é minimizar problemas como escolher uma seguradora, negociar com uma seguradora o custo de uma apólice, elaborar e celebrar um contrato de seguro adicional a um contrato de empréstimo e participar do processo de liquidar o valor do pagamento do seguro na ocorrência de um evento segurado. Um tomador de hipoteca individual raramente tem uma posição de barganha forte o suficiente para obter as melhores condições de preço da seguradora ou participar efetivamente do processo de liquidação de sinistro no caso de desacordo da seguradora sem ajuda externa. Para muitos cidadãos, esses procedimentos são uma complicação desnecessária do já estressante estágio da vida associado à obtenção e reembolso de um empréstimo hipotecário , observa o Banco da Rússia.
A hipoteca ficará mais barata
O regulador espera que a celebração de um contrato de seguro pelo banco, e não pelo tomador, resulte em sua redução no preço. Em primeiro lugar, o banco garante um pool inteiro de tomadores de empréstimo de uma só vez e será capaz de negociar um custo mais baixo de apólices. Em segundo lugar, você não terá que pagar uma comissão de agente aos bancos, uma vez que a necessidade de promover esta ou aquela seguradora desaparecerá por si mesma. De acordo com os cálculos do Banco Central, se a abordagem proposta fosse aplicada, o custo de uma hipoteca em 2019 seria inferior em 0,15-0,67 pontos percentuais.
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No entanto, mesmo durante a discussão do novo conceito, a União Pan-Russa de Seguradoras e a Associação de Bancos Russos enviaram um apelo conjunto ao Presidente do Banco da Rússia, Elvira Nabiullina, no qual enfatizaram que “o custo desse seguro só pode ser compensado por um aumento na taxa de juros do empréstimo.” A Associação de Bancos Russos estimou o possível crescimento em 0,5-1 pontos percentuais.
“Os mutuários, infelizmente, não se beneficiarão com a mudança das condições. Os custos ficarão a cargo dos bancos, que os ressarcirão às custas do tomador, por exemplo, aumentando a taxa. As taxas de juros sobre empréstimos, levando em consideração o novo esquema de seguro hipotecário, podem aumentar em cerca de 0,3–0,5 pontos percentuais”, disse Olga Bazhutina, Diretora Geral da Ipoteka. Tsentr.
Ainda é difícil dizer quanto a taxa vai crescer, diz Viktor Dubrovin. “A taxa de hipotecas é uma história muito competitiva e é constantemente alvo do governo. Muito provavelmente, não haverá transferência direta do lucro perdido para o custo da hipoteca”, disse ele.
A União Pan-Russa de Seguradoras acredita que, em vez de transferir os custos, o estado deveria ter formado um padrão mínimo para um produto de seguro e controlar a divulgação de todas as informações ao consumidor. E ele mesmo poderá escolher qual produto e onde comprar.
Por sua vez, o Banco Central está convencido de que "parece impróprio manter a prática atual de pagar pelos tomadores de empréstimo taxas de agência significativas para a compra de apólices de seguro a fim de manter uma alta frequência de comunicação com as seguradoras".
Tendo em vista a tendência de redução da taxa básica, pode muito bem ser que o preço da hipoteca não aumente, afirma a consultora financeira independente Natalya Smirnova.
“É provável que possamos ver a taxa básica de 4% e as condições não mudarão, não haverá um aumento significativo no preço. Além disso, não podemos esquecer que durante a pandemia os bancos enfrentaram uma diminuição do poder de compra, por isso não seria razoável aumentar muito as taxas, caso contrário corre-se o risco de perder potenciais clientes”, explicou.
O que o mutuário receberá
Assim, além do seguro patrimonial, torna-se obrigatória a contratação de seguro de vida e saúde pelo cidadão. O conceito especifica a lista mínima de riscos segurados. Por exemplo, no seguro patrimonial, é a perda ou dano resultante de incêndio, explosão, inundação, desastres naturais, ações ilícitas de terceiros, defeitos estruturais. Nos seguros de vida e saúde - atribuição do grupo de invalidez I ou II, falecimento do mutuário em consequência de acidente ou doença.
Antes da celebração do contrato, a seguradora pode enviar o cidadão para um exame médico - a cargo do banco, se o contrato for celebrado posteriormente.
Por um lado, isso é bom, porque em caso de problemas de saúde, o seguro cobrirá o pagamento da hipoteca e, em caso de morte, a família não ficará sob ameaça de despejo.
“Os mutuários não poderão recusar o seguro para economizar dinheiro e, como resultado, não se encontrarão em uma situação em que não haja nada com que pagar a hipoteca e a família pode perder um apartamento se a situação não se recuperar (férias hipotecárias não são fornecidas por um longo tempo). E acontece que o mutuário está definitivamente protegido contra riscos”, diz Natalya Smirnova.
Por outro lado, você não poderá recusar o seguro e terá que pagá-lo, costurado ao corpo do empréstimo, por muitos anos até que a hipoteca seja reembolsada integralmente. É verdade que o custo do seguro será distribuído e, portanto, não tão perceptível. Agora é pago uma vez por ano, mais o pagamento da hipoteca, e essas despesas geralmente são sensíveis ao orçamento.
Agora, com o reembolso antecipado do empréstimo, parte do seguro pode ser devolvida, descontados os restantes meses e comissões de seguro. Ou você não pode devolvê-lo, então a apólice será válida até o final do ano pago. Agora, como o custo do seguro será distribuído de forma semelhante aos juros de uma hipoteca, ele será automaticamente rescindido com o último pagamento antecipado.
Uma vez que o preço do seguro será imediatamente incluído nas taxas de juros do empréstimo, será mais fácil para os cidadãos comparar o custo total da hipoteca em diferentes bancos. E esta é talvez a única vantagem real da reforma.
